החלטה על הבאת ילד בין...
עריכת הסכמים
הסכם הוא סיפור, סיפור המתאר התרחשות מוסכמת על הצדדים, יש בו התחלה אמצע סוף, רגעי מתח ורגעים שמחים. הסיפור הכתוב הוא מהות של התרחיש המוסכם בין שני הצדדים ורק הוא. כל דבר שנאמר בעל פה לפני חתימת ההסכם, אינו תקף עוד, מה תקף? הסיפור הכתוב בלבד.
האותיות הקטנות של ההסכם בעצם מספרים את כל הסיפור, על מה ההסכם, כמה זמן הוא יארך, האם יש תמורה ומהי? ובאילו מועדים, מהן המטלות המוטלות על הצדדים להסכם, ואיך נתמודד עם תרחישי הפרה, סכסוך וכד׳.
פעמים רבות הצדדים חוששים לדבר על הדברים ״המפחידים״, אולם ככל שההסכם יותר ברור והכל נמצא ״על השולחן״, כך הסיכוי למשבר בהמשך קטן באופן משמעותי.
כשבאים לערוך הסכם, כל הסכם שהוא, הסיפור צריך להיות ברור. לעיתים, הסיפור בעל פה שונה בעליל מהכתוב, ותפקיד עורך הדין לחבר בין הסיפור שמספרים לנו או לעצמנו, לסיפור הכתוב. ֿמטבע הדברים, ישנם הסכמים שהם יותר ממסמך משפטי מחייב בין שני צדדים, כגון חתימה על משכנתא, כשבעצם חותמים על ״חוזה אחיד״, בו הסיפור מתוסרט מראש על-ידי הבנק ולך, אין שליטה על הסיפור. לא כך בהסכמים המבטאים את רצונות הצדדים, וככל שהצדדים משכילים לדבר על הכל ולספר את הסיפור המלא, כך ההסכם ישקף אותו נאמנה.עו״ד הראל מתמחה בעריכת הסכמים ובמילה הכתובה, ולאחר שמיעת ולמידת הצרכים, כולל פגישת תיאום ציפיות, ומפגש עם הצדדים להסכם תוך חתירה להבהרת הפרטים, כתיבת ההסכם וחתימתו.דגשים בחתימה על הסכם שכירות
לטובת המבקשים ממני להכין עבורם הסכם שכירות של ביתם או שוכרי דירות שמבקשים ממני שאעבור על הסכם השכירות שקיבלו, הנה כמה נקודות חשובות שכדאי שתדעו.
נתחיל מכך שבדרך כלל הסכם השכירות יהיה מוטה באופן מובהק לטובת המשכיר, ולמה? ישנם כמה סיבות – א. תחשבו שאתם מקבלים לידכם נכס ששווה כמה מליונים טובים, תמורת תשלום חודשי שאינו מגיע לפרומיל משווי הנכס, ולכן אין ברירה אלא להגן באופן מוחלט על בעל הנכס המשכיר אותו, אין פה יחסים שווים כי התמורה כאמור אינה שווה לערך הדירה. ב. מה קורה אם הדייר השוכר מסרב לעזוב את הדירה מכל סיבה שהיא, האם המשכיר יכול להגיע לבית ולהוציא את מטלטליו החוצה? האם המשכיר יכול להגיע באמצע היום ולהחליף מנעול הבית באופן שימנע מהשוכר להכנס לבית? התשובה לשאלות אלו הן ״לא״ רבתי. גם אם בהסכם כתוב שבמקרה של הפרה מותר להחליף מנעולים, סעיף זה אינו חוקי, ואם משכיר יעשה דין לעצמו ויחליף מנעולים הוא יכול להעצר ולהפתח נגדו תיק פלילי במשטרה. ג. שוכר מטבבעו הוא אדם חלש יותר מבעל הבית, ״ואלוהים יבקש את הנרדף״, ולכן ישנם הרבה חוקים טובים שמגינים על שוכרי הדירה, כך שלמשכיר אין ברירה אלא לנסח חוזה שיגן עליו היטב.
עיניכם הרואות שלמשכיר אין ברירה אלא להגן על עצמו היטב לפני שהוא משכיר את דירתו וככל שהסכם השכירות יהיה נכון, כך הוא ימנע מעצמו בעיות בהמשך הדרך.
אז בואו ניגע בנושאים הרשומים בהסכם שחשוב להכיר אותם.
אי תחולת חוק הגנת הדייר – סעיף שנמצא בכל הסכם באשר הוא, שכן חוק הגנת הדייר במקור משנת 1954 יחד עם חוק דמי מפתח, העניקו זכויות רבות לשוכרי הדירה עד כדי יכולת העברה בין דורית וכד׳. אז אם החוק כל-כך ישן מדוע זה סעיף כל-כך חשוב? כיון שאם לא נציין במפורש שאין לחוק הזה תחולה, מחר יכול לבוא שוכר ויגיד שהכסף שהוא השקיע בפרקט ובגינה מהווים ״דמי מפתח״ ויש לו זכויות לגור בדירה עד יום מותו.
מטרת השכירות – סעיף חשוב מאוד במיוחד כשהמשכיר מעונין שהמושכר יהיה אך ורק למגורים ולא עסק וכד׳.
מועד השכירות – מתי מקבלים את הנכס ומתי מחזירים אותו, ומה קורה אם מי מהצדדים ירצה לסיים את השכירות מוקדם מהקבוע בחוזה. בדרך כלל ישנו סעיף המתיר למי מהצדדים לסיים הסכם ובלבד שישלם עד תום השכירות, ברור שמשפט כזה הוא מגוחך שהרי מה המשמעות של סיום מוקדם אם יש חובה לשלם עד תום ההסכם, ולכן ממליץ תמיד לאפשר לשוכר להכניס שוכר בנעלו כתנאי לסיום ההסכם לפני המועד, ובכל מקרה תוודאו שהקדמת מועד הפינוי לא תהיה חד צדדית. כמו כן ממליץ להוסיף את האפשרות להאריך את ההסכם בשנה נוספת (אופציה) בתנאים מסוימים.
אופן קבלת המושכר והחזרתו – שימו לב שהרבה פעמים השוכר מקבל דירה ״משומשת״ כשהקירות בצבע לבן אך לא בצבע חדש, ולעיתים דורש המשכיר שבהחזרת הדירה היא תחזור במצב ״מסוייד״, זה סעיף שחשוב לקרוא אותו היטב ולהבין אותו, כי אחרי הרבה שנים יש בלאי טבעי של הדירה, ואם לא קיבלתי את הדירה כשהיא מסויידת עם ריח של צבע טרי, מדוע שאחזיר אותה כשהיא מסויידת..
תיקונים ושינויים במושכר – ישנם בעלי בתים שלא מוכנים שהשוכר יבצע אפילו קדיחת חור בקיר ללא אישור מראש. קשוח מאוד, והייתי בורח מחוזה כזה, אבל בדרך כלל יש כלל שאומר שכל שינוי שמבוצע במושכר, יחזור לקדמותו בתום השכירות או/ו ישאר בבית. למשל, השוכר התקין פרקט בחדר שינה, בדרך כלל יהיה אסור לו לפרק את הפרקט בסוף השכירות אלא אם ידרוש זאת מפורש בעל הבית, כך גם התקנת מזגן ועוד.
תקלות במושכר – נניח והתגלתה תקלה בדירה, מי אחראי לתקנה, האם ניתן לגלגל את התיקון על השוכר או שתמיד המשכיר אחראי על כל תקלה? במרבית ההסכמים הנוסחה פשוטה – תקלה הקשורה לתשתית הבית כגון בוילר, מדחס המזגן, צנרת וכד׳ – אחריות על תיקונה תחול על המשכיר, אולם תקלה שאינה קשורה לתשתית כגון, השלט רחוק של המזגן שהתקלקל וכד׳, בדרך כל תיקון כזה יחול על השוכר.
מעבר לאמור, ברור כי אם השוכר הוא זה שגרם לתקלה כתוצאה מהתרשלות וכד׳ הוא זה שיהיה אחראי לתקנה, אולם תקלה הנגרמת בגלל בלאי טבעי וכד׳, לא ניתן לחייב את השוכר בתיקון ו/או בתשלום בגין הנזק.
בטחונות וערבויות – סעיף הסעיפים. הרי ברור שהמשכיר ירצה כמה שיותר ביטחון ובטוחות מהשוכר, ואילו השוכר יהיה מעדיףלתת רק שיקים. להלן הבטוחות הנהוגות לפי סדר יורד:
ערבות בנקאית – הבטוחה הכי טובה שיש למשכיר. ערבות בנקאית זה כמו כסף מזומן הניתן לפרעון עם הגשתו לבנק ועל פי תנאי ההסכם. החיסרון בערבות בנקאית הוא לשוכר שיצטרך להעמיד סכום בבנק כדי שיקבל את הערבות הבנקאית.
שטר חוב בחתימת שני ערבים – בשטר חוב קובעים את גובה הסכום שיהיה רשום בו, עליו חומים השוכר ושני ערבים או ערב אחד לפי דרישה. זוהי בטוחה פשוטה ולא חזקה כל-כך עבור המשכיר שכן כדי לממש את שטר החוב צריך לצלוח מספר משוכות והליכים בירוקרטיים של הוצל״פ וכד׳. אולם היתרון שלו שניתן להפעיל באמצעותו מנוף לחץ על השוכר באמצעות הערבים, ולכן אני ממליץ שאם עושים שטר חוב שהערבים יהיו גם צדדי ג׳ ולא רק בני משפחה של השוכר.
שיק ביטחון – הכי לא בטוחה ובוודאי לא נותנת הרבה ביטחון, כי לא ניתן לממש את השיק אלא דרך הוצל״פ ואין פה ערבים רק בעל השיק.
פה כתבתי מאמר בנושא ביטול חוזה שכירות.
בסיום אעיר כמה הארות:
א. כל הסכם באשר הוא ניתן לשינוי כל עוד הדברים נעשים בהסכמת שני הצדדים.
ב. אני מפציר בכם תמיד לקרוא את ההסכם, ולכל הפחות, תפנו לעורך דין שיבאר לכם את השורות הקטנות שם מסתתרים הדברים הגדולים והמהותיים.
דיור נעים ובהצלחה.
אין האמור לעיל משום ייעוץ משפטי מחייב אלא מידע אינפורמטיבי.
