אמנת מס ישראל יוון  

לאור שאלות שעלו לגבי אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון והייחודיות שלה בנדל״ן (בהשוואה למדינות אחרות), רציתי להרחיב בנושא.

ככלל, כל תושב במדינת ישראל מחוייב לשלם מס בישראל על רווחיו ללא קשר למדינת מקור רווחיו. כך מי שהשקיע בנדל״ן בחו״ל והרוויח, יכול ויצטרך לשלם כפל מס – פעם אחת במדינה בה הוא השקיע, לפי החוקים שלה, ופעם השניה בישראל. 

מדינות מעונינות שאזרחיה יעשו עסקים וישקיעו במדינות אחרות ועל מנת למנוע כפל מס, הלבנת והעלמת הון, מדינות חותמות ביניהן על הסכמים הקרויים ״אמנה בדבר מניעת מסי כפל ומניעת התחמקות ממסים בזיקה למסים על הכנסה״.

אמנה זו הנה בנוסח קבוע והיא נחתמה על-ידי ממשלות ישראל עם מדינות רבות בעולם.  האמנה עוסקת בנושאים רבים, ומטבע הדברים אתייחס לסעיף 6 (1) באמנה העוסק בהכנסות מנדל״ן, מכירה ו/או השכרה וכד׳. 

הסעיף קובע כך:  ״הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין (לרבות הכנסה מחקלאות או ייעור) הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת״.

ובמילים אחרות, ישראל מאפשרת למדינה החברה באמנה, לגבות מיסים על פי חוקי אותה מדינה.

רגע, האם זה אומר שרשות המסים תוותר על תשלום מס לאזרח ששילם מס (גם 0) בארצות האמנה?

אדגים – אדם השקיע במדינה החתומה על אמנה בנדל״ן ומכר את אחזקותיו ברווחים יפים, נניח ששילם שם בחו״ל  10% מס על רווחיו.עכשיו הוא חוזר לישראל, ופקיד שומה במס הכנסה דורש שישלים לו ל 25% מס על הרווחים , האם צודק פקיד השומה? התשובה היא, שהוא צודק כשלכאורה יכול לבקש השלמת מס וכד׳, למעט במדינה אחת – יוון. 

באוקטובר 1995 נחתמה בין ממשלת ישראל ליוון ה״אמנה בין הרפובליקה ההלנית לבין מדינת ישראל בדבר מניעת מסי כפל ומניעת התחמקות ממס לגבי מסים על הכנסה״. האמנה נחתמה בשלוש שפות: יוונית, אנגלית ועברית. הנוסח בעברית בסעיף 6 כמו בכל המדינות, זהה. ופה הקטע הגדול, בנוסח באנגלית התווספה מילה אחת קריטית ההופכת את הקערה על פיה – ״only״ . ועכשיו נקרא את סעיף 6 מחדש – ״הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין (לרבות הכנסה מחקלאות או ייעור) הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבה במס רק באותה מדינה אחרת״. 

הנוסח באנגלית קובע חד משמעית כי אדם שהשקיע בנדל״ן ביוון ימוסה אך ורק ביוון ולא ימוסה כלל בישראל״, המשמעות היא שגם אם ביוון יש פטור ממס (למשלם פטור שבח כל שנתיים), לא ימוסה בישראל. האמנם?

יש לנו סתירה בין הנוסח בעברית לנוסח באנגלי.  מה עושים במקרה של סתירה? הולכים לסעיף באמנה שקובע מה קורה במקרה של סתירה בין 3 השפות, וכך נקבע באמנה ״נעשה בירושלים ב-ל' בתשרי התשנ"ו, שהוא 24.10.95, בשני עותקי מקור, כל אחד בשפות עברית, יוונית, ואנגלית, ולשלושת הנוסחים דין מקור שווה. במקרה של הבדלים כלשהם בפרשנות להוראות האמנה, יכריע הנוסח האנגלי״.

מהאמור לעיל עולה שמשקיע נדל״ן ביוון יכול להרוויח ולא לשלם מס כלל בשתי המדינות וזה ייתרון ייחודי באמנה בין שתי המדינות. 

נ.ב. אין לראות באמור  ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ על השקעות נדל״ן כלשהם, ובפרט על השקעות ביוון, ובכל מקרה אני ממליץ לפנות לייעוץ מקצועי בוודאי לפני השקעה ביוון, על מנת לקבל מידע מקצועי ורלוונטי.