ביטול חוזה שכירות במצב חירום – חרבות ברזל

בעקבות מלחמת חרבות ברזל, פנו אלי אנשים מרחבי הארץ בהתייעצויות רבות, אחת השאלות שנשאלה לא אחת, קשורה לחוזה השכירות שלהם:

באילו נסיבות ניתן לבטל את חוזה השכירות? האם מלחמה נקראת כוח עליון? האם פינוי המושכר כתוצאה ממלחמה, נחשב ככוח עליון, ומה קורה בבית שאין בו ממ״ד? 

אז חשבתי לערוך קצת סדר בנושא חשוב זה.
ובכן, על חוזה שכירות כמו על כל חוזה שנחתם בין שני צדדים חל חוק החוזים. סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי: "תכנו של חוזה יכול להיות ככל אשר הסכימו הצדדים”, כך, העניק המחוקק לצדדים את עקרון ״חופש החוזים״, ובמילים אחרות, הצדדים יכולים להחליט ביניהם על כל דבר וזה יחייב אותם, למעט כמובן אם זה נגד החוק או לא חוקי ו/או מוסרי.
כאמור, על חתימת חוזה חל עקרון חופש החוזים, ועוד עקרון חשוב, הקרוי חובת ״תום לב״ , סעיף 12 לחוק החוזים קובע ש״במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב”. ואף בקיום החוזה סעיף 39 קובע כי ״בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה”.

מהו אותו עקרון ״תום לב״, כב׳ השופט אהרון ברק בע״א 6339/97  קבע את המבחן הקרוי ״אדם לאדם – אדם״. במילים אחרות, בשעת מו״מ לחתימת חוזה, על המשכיר לגלות את כל הפרטים הרלוונטיים ולהתנהג כבן אדם ישר, ואף בקיום ההסכם.

אז אחרי שהבנו את עקרונות אלו, נבדוק כיצד ניתן לסיים חוזה:
דרך המלך – ביטול חוזה בהסכמה: כל חוזה שכירות המכבד את עצמו, קובע באילו תנאים ניתן לסיים את תקופת השכירות. ישנם חוזים הקובעים כי הודעה מראש של 30 או 60 ימים מצד אחד למשנהו, מספק וניתן לסיים השכירות בהודעה מוקדמת. אולם חוזים רבים קובעים שהדרך היחידה לסיים את השכירות היא במציאת שוכר אחר הנכנס לנעלו של השוכר העוזב, בתנאים שהיו ולשביעות רצון המשכיר. זהו סעיף די קשוח, אולם, כאמור, חופש החוזים מאפשר לצדדים לחתום ולהתחייב על סעיף שכזה.

נמשיך, ישנם טענות בסיסיות המקנות אפשרות לצד הטוען לבטל את החוזה והנוגעות לכשל בשלב מו״מ לכריתת החוזה שהתגלו לאחר כריתתו :טעות, הטעיה, עושק ומרמה. כמובן צריך להוכיח על טעות והטעיה ומרמה. טיעון בעייתי בדרך כלל בחוזי שכירות, כשהדייר רואה לפני כריתת החוזה בדיוק את הדירה אותו הוא עומד לשכור, וברור לכולנו שאם נכנסנו להתגורר בדירה הצמודה לגבול לבנון, ואין בה ממ״ד, לא נוכל לבוא היום ולטעון שבגלל שאין בדירה ממ״ד, יש לבטל את החוזה. כי ידענו על כך מראש, והסכמנו לכך.

דרך נוספת לביטול חוזה היא עילה הקרויה ״סיכול״, או במילים אחרות, ״כוח עליון״ – לשון החוק קובע בסעיף 18 כי אם חוזה הופר, בנסיבות שהמפר "לא יכול היה לצפות אותן מראש או למנוע אותן", וקיום החוזה באותן נסיבות הוא "בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו", הרי שהפרת החוזה לא תקנה זכות לצד שנפגע לאכוף את החוזה או לתבוע פיצויים״.

כדי לטעון לכוח עליון עלינו לבדוק מספר תנאים: א. לא יכולנו לצפות שזה יקרה ב. לא יכול להמשיך להתגורר בדירה. האם מלחמה נחשבת ״כוח עליון״? התשובה לכך תלויה במיקום. במערב אירופה, אני מניח שמלחמה תקרא כוח עליון, כי מאז מלחמת העולם השניה לא היתה שם מלחמה, ומקווה שגם לא תהיה מלחמה, בישראל, לעומת זאת, מדינה הרוויה לצערינו הרב במלחמות ומבצעים, הרי שהפסיקה קבעה מזמן כי מלחמה אינה נקראת כוח עליון, אלא מציאות, שעל הצדדים להערך אליה.
אולם, מה קורה אם פינו את הבית השכור ואיננו יכולים להתגורר בה בתקופה זו ? למשל שכרתי דירה ליד הגבול והמועצה המקומית הודיעה כי לטובת בטחוני עלי להתפנות? על פניו לכאורה, ניתן להחיל פה את סעיף ה״סיכול״ שכן יש פה כוח עליון כי אף אחד לא ציפה ולא היה יכול לצפות שיפנו אותו מביתו.
דוגמה נוספת ל״סיכול״ – דירה שנפגעה מרקטה, אותו הדבר, זה נחשב לסיכול, אמנם עצם קיום המלחמה לא נחשב ככוח עליון, אולם פגיעת רקטה, מונעת באופן ברור להתגורר בדירה.

מה קורה עם חוסר ממ״ד? הרי שמכיון שידוע שיש אזעקות במדינת ישראל וצריך ממ״ד, על פניו לא יהיה ניתן לטעון לביטול הסכם בגלל חוסר ממ״ד כי כאמור, ידעתי זאת כשנכנסתי להתגורר (אולי יהיה ניתן לטעון שבאותו איזור מעולם לא היו אזעקות ועכשיו יש? אשאיר זאת בצריך עיון).

אני שב ופונה אליכם להתייעץ עם עורך דין לפני חתימה על חוזה שכירות כדי לשמור על זכויותיכם.

ממליץ לכם לקרוא פה על דגשים בחתימה על חוזה שכירות דירה.

אני זמין בנייד 0544813622
עם ישראל חי