רכישה/מכירת דירה בה קיים חריגות בניה
ראיתם דירה ואתם מעוניינים לרכוש אותה, נדלקתם במיוחד על יחידת הדיור הנוספת שצמודה לדירה עם כניסה נפרדת והחלטתם שזהו זה – מצאתם את בית חלומותיכם.
התחלתם מו״מ על המחיר, הפרטים הועברו לעורכי הדין, ואז מתברר כי יחידת הדיור אותה אהבתם כל-כך רשומה בכלל כחניה של הדירה, שבעלי הדירה הפכו אותה ליחידת דיור, ללא קבלת היתר ובחריגה מהיתר הבניה המקורי, ייעוד המקום והרישום בטאבו.
מה עושים במצבים אלו? לקנות או לא לקנות?
אתחיל מהסוף, תפקידי כעורך דין של רוכשי הדירה, לדאוג לכך שהם יממשו את החלום ושירכשו את הדירה כמות שהיא, גם אם יש חריגות בניה, כל זאת באמצעות פתרונות יצירתיים.
על מנת שעסקת נדל״ן תרשם בטאבו, עלינו להגיש לרשם המקרקעין 3 אישורים: אישור שהמוכר שילם מס שבח (או פטור), אישור שהרוכש שילם מס רכישה (או פטור) ואישור מהרשות המקומית שאין חובות בהיטל השבחה.
אם כך, בכל מכירת נכס נדלן חייבים את הרשות המקומית שתעניק אישור. על מה האישור? שאין חובות להיטל השבחה. אך לעיתים העירייה רואה במכירת דירה הזדמנות לשלוח מפקח או מודד מטעמה לוודא שהדירה לא שונתה ו/או שהמטראז׳ שרשום אצלם לחיוב הארנונה זהה לגודל הדירה בפועל. לא בכל עיר שולחים מפקח, וזה ממש תלוי תלוי בערים.
פעמים רבות מגיע מפקח, עושה מדידת שטח, רואה את החריגה, והדבר היחיד שהוא עושה זה הוספת שטח לחיוב הארנונה.
לכן חשוב לדעת שגם אם מופיע בארנונה חיוב לפי כל המטראז׳ הבנוי כולל יחידת הדיור שנבנתה בחריגה, אין משמעותו שהעירייה נתנה ״הכשר״ לחריגה.
זוהי פרקטיקה מקובלת, שמשלמים ארנונה על החריגה, כי אין קשר בין חיוב הארנונה לשאלת היתר החריגה.
לגבי אכיפה וצו הריסה וכד׳ – פעמים רבות העירייה לא אוכפת את חריגות הבניה. בדרך כלל שאלת האכיפה תלויה במדיניות העירייה, בזמן שעבר מביצוע החריגה, האם יש עוד חריגות באותו רחוב וכד׳. כך למשל, אם מתברר שדיירי כל הרחוב הפכו את החניה ליחידת דיור, ולא בוצעה אכיפה על אף אחד מהם, במקרים כאלו, בדרך כלל לא תהיה בעיה לבצע העברת בעלות על החריגה, שכן אין סיכוי שהעירייה תבקש לאכוף את היתר הבניה דווקא עכשיו ודווקא בדירה מסויימת שעה שכל הדירות ליד חורגות בעצמם. לאכוף רק דירה אחת ולא דירות אחרות נקרא ״אכיפה בררנית״ דבר הפסול משפטית.
חשוב לי לציין שבכל עיר בישראל הנהלים וההתנהלות שונה. קחו למשל את בני ברק, עיר שמאופיינת בחריגות בניה רבות בגלל צפיפות אוכלוסין גבוהה, שם מוכרים ורוכשים דירות עם חריגות ואין דין ולית דיין, ישנם ערים נוספות שאפילו לא שולחים פקחים בעת העברת הדירה. כמובן שישינם רשויות מקומיות ששולחות פקחים ומקפידות על קלה כבחמורה.
אז מה קורה אם הגיע מפקח ומתנה אישור עירייה בביטול החריגה? גם פה אפשר למצוא פתרונות: א. לבקש להכשיר את החריגה. זהו הליך ארוך ולעיתים יקר.
ב. להחזיר מצב לקדמותו עד לקבלת אישור הערייה.
עוד חשוב לי לציין שיש פתרונות רבים, אולם, חייבים להתייעץ עם עורך דין לפני ביצוע כל מחוייבות, כיון שהגשת אישור עירייה זה מחוייבותו של המוכר, אולם אם קניתם את הדירה כמות שהיא על החריגות ואין התייחסות לכך, הדבר יכול להיות בעייתי במצב של אי קבלת אישור. ולכן חשוב מאוד לוודא לעומק את מצב התכנוני ושל הדירה לא רק את מצבו החוקי של הדירה אותם אתם מעונינים לרכוש. וכמובן לעשות הסכם בהתאם עם עורך דין מנוסה בתחום על מנת שיגן עליכם כמוכרים או כרוכשים.
עומדים לרכוש או למכור דירה? מוזמנים להתייעץ עמי בנייד 0544813622