דגשים חשובים לפני חתימה על הסכם שכירות
בין אם אתם משכירים דירה ומבקשים להכין הסכם שכירות מסודר, ובין אם אתם שוכרי דירה שקיבלו הסכם לחתימה ומעוניינים להבין על מה בדיוק אתם חותמים, ישנם מספר נושאים חשובים שכדאי להכיר לפני שמתקדמים.
הסכם שכירות נראה לעיתים כמו מסמך סטנדרטי, כמעט טכני, אך בפועל מדובר במסמך משפטי בעל משמעות רבה. סעיף אחד שלא נקרא היטב, ניסוח לא ברור, בטוחה חלשה מדי, או התחייבות שנראית שולית בתחילת הדרך, עלולים להפוך בהמשך למחלוקת יקרה ומיותרת.
מדוע הסכם שכירות מוטה בדרך כלל לטובת המשכיר?
ברוב המקרים, הסכם השכירות יהיה מוטה באופן ברור לטובת המשכיר. הדבר אינו מקרי, ויש לכך סיבות מעשיות ומשפטיות.
ראשית, המשכיר מוסר לשוכר נכס ששוויו עשוי להגיע למיליוני שקלים, וזאת כנגד תשלום חודשי שאינו מתקרב לשוויו האמיתי של הנכס. לכן, מבחינת המשכיר, אין מדובר ביחסים כלכליים שווים לחלוטין. המשכיר חייב להגן על עצמו, על הנכס, על אפשרות הפינוי, על דמי השכירות, ועל מצב הדירה בסיום תקופת השכירות.
שנית, חשוב להבין שגם אם השוכר מפר את ההסכם, מסרב להתפנות, או אינו משלם דמי שכירות, המשכיר אינו רשאי לעשות דין לעצמו. הוא אינו יכול להגיע לדירה, להוציא את חפצי השוכר החוצה, להחליף מנעול, לנתק חשמל או למנוע מהשוכר כניסה לדירה. גם אם בהסכם נכתב שלמשכיר מותר להחליף מנעולים במקרה של הפרה, סעיף כזה עלול להיות בלתי חוקי, ומשכיר שיפעל כך עלול להסתבך גם במישור הפלילי.
שלישית, מערכת היחסים בין משכיר לשוכר אינה תמיד מאוזנת. השוכר הוא לא פעם הצד החלש יותר, והדין מעניק לו הגנות שונות. דווקא משום כך, המשכיר חייב לדאוג להסכם ברור, מדויק ומקיף, שיגן עליו מראש ולא רק לאחר שהבעיה כבר נוצרה.
לכן, ככל שהסכם השכירות מנוסח נכון יותר, כך ניתן לצמצם מחלוקות, למנוע אי הבנות, ולהגן טוב יותר על שני הצדדים.
אי תחולת חוק הגנת הדייר
כמעט בכל הסכם שכירות מופיע סעיף הקובע כי חוק הגנת הדייר אינו חל על השכירות. רבים קוראים את הסעיף הזה במהירות ואינם מבינים את חשיבותו, אך מדובר באחד הסעיפים החשובים בהסכם.
חוק הגנת הדייר, שמקורו בחקיקה ישנה מאוד, העניק בעבר זכויות נרחבות לדיירים מוגנים, לרבות זכויות ממושכות ולעיתים אף זכויות שעברו בין בני משפחה. לכן, בהסכמי שכירות רגילים חשוב להבהיר במפורש כי אין מדובר בשכירות מוגנת, וכי לשוכר אין ולא יהיו זכויות של דייר מוגן.
אם הסוגיה אינה מוסדרת בצורה ברורה, עלול בעתיד לעלות טיעון מצד שוכר שלפיו השקעות שביצע בדירה, כגון התקנת פרקט, שיפוץ גינה או שדרוגים אחרים, מקנות לו זכויות מיוחדות בנכס. כדי למנוע טענות מסוג זה, יש לקבוע במפורש שהשכירות אינה מוגנת, ושכל השקעה או שינוי במושכר אינם מקנים לשוכר זכויות קנייניות או זכויות דיירות מוגנת.
מטרת השכירות
סעיף מטרת השכירות חשוב במיוחד כאשר המשכיר מעוניין שהדירה תשמש למגורים בלבד. יש לקבוע במפורש שהמושכר מיועד למגורים, ולא לניהול עסק, קליניקה, משרד, אירוח מסחרי, השכרות משנה קצרות טווח, או כל שימוש אחר שלא הוסכם עליו מראש ובכתב.
שימוש שאינו תואם את מטרת השכירות עלול ליצור בעיות מול שכנים, ועד בית, עירייה, חברת ביטוח, ולעיתים גם מול רשויות המס. לכן, אין להסתפק בניסוח כללי, אלא לקבוע בצורה ברורה מה מותר ומה אסור לעשות בנכס.
תקופת השכירות וסיום מוקדם
הסכם השכירות חייב לקבוע בצורה ברורה מתי השוכר מקבל את הדירה, מתי עליו להחזיר אותה, ומה קורה אם אחד הצדדים מבקש לסיים את ההתקשרות לפני המועד שנקבע.
לעיתים מופיע בהסכמים סעיף שלפיו השוכר רשאי לסיים את ההסכם מוקדם, אך עליו לשלם את דמי השכירות עד תום תקופת השכירות. בפועל, סעיף כזה מרוקן כמעט לחלוטין את האפשרות לסיום מוקדם, שהרי אם השוכר חייב לשלם עד סוף התקופה, מה המשמעות המעשית של יציאה מוקדמת?
פתרון נכון יותר הוא לאפשר לשוכר להביא שוכר חלופי שייכנס בנעליו, בכפוף לאישור סביר של המשכיר ולחתימה על הסכם מתאים. כך נשמרת הגמישות של השוכר, ומנגד נשמר האינטרס של המשכיר שלא להישאר ללא דמי שכירות וללא שוכר מתאים.
כמו כן, מומלץ להסדיר מראש האם קיימת אופציה להארכת תקופת השכירות, באילו תנאים, עד איזה מועד יש להודיע על מימוש האופציה, והאם דמי השכירות בתקופת האופציה יישארו כפי שהם או ישתנו.
קבלת הדירה והחזרתה
אחד הנושאים שיוצרים מחלוקות רבות הוא מצב הדירה בתחילת השכירות ובסופה. לא פעם השוכר מקבל דירה משומשת, עם קירות לבנים אך לא צבועים בצבע חדש, ולאחר מכן נדרש להחזיר אותה כשהיא מסוידת וצבועה לחלוטין.
לכן חשוב לקרוא היטב את הסעיף העוסק במצב המושכר בעת המסירה ובעת ההחזרה. אם השוכר לא קיבל דירה מסוידת, נקייה וצבועה בצבע טרי, אין סיבה מובנת מאליה שיידרש להחזיר אותה במצב טוב יותר מזה שקיבל.
מומלץ לערוך פרוטוקול מסירה מסודר, לצלם את הדירה ביום הכניסה, לציין ליקויים קיימים, ולצרף את הפרוטוקול להסכם. פעולה פשוטה זו יכולה למנוע מחלוקות רבות בסיום השכירות.
תיקונים, שינויים ושיפורים במושכר
ישנם משכירים שאינם מוכנים שהשוכר יבצע כל שינוי בדירה, אפילו לא קדיחת חור בקיר, ללא אישור מראש ובכתב. זהו סעיף נוקשה, ולעיתים אף בלתי סביר מבחינת השוכר, אך חשוב להבין אותו לפני החתימה.
בדרך כלל נקבע כי כל שינוי שיבוצע במושכר יחזור לקדמותו בסיום השכירות, או לחלופין יישאר בדירה ללא תמורה, לפי בחירת המשכיר. לדוגמה, אם השוכר התקין פרקט, מזגן, מדפים, גופי תאורה או כל תוספת אחרת, יש לקבוע מראש האם הוא רשאי לפרק אותם בסיום התקופה, האם עליו להשאירם, והאם עליו להשיב את המצב לקדמותו.
שוכר שמתכוון לבצע השקעה כלשהי בדירה חייב לקבל לכך אישור ברור מראש. משכיר שמעוניין למנוע שינויים, צריך לנסח את הסעיף בצורה ברורה ולא להשאיר מקום לפרשנות.
תקלות במושכר ואחריות לתיקון
שאלה מרכזית בכל הסכם שכירות היא מי אחראי לתקן תקלות שמתגלות בדירה במהלך תקופת השכירות.
ברוב ההסכמים מקובל להבחין בין תקלות הנובעות מתשתיות הדירה לבין תקלות שנובעות משימוש שוטף. כך למשל, תקלה בבוילר, במדחס המזגן, בצנרת, במערכת החשמל או בתשתית אחרת של הדירה, תהיה בדרך כלל באחריות המשכיר, ככל שמדובר בבלאי רגיל ולא בנזק שגרם השוכר.
לעומת זאת, תקלות קטנות ושוטפות שאינן קשורות לתשתית, כגון שלט של מזגן שהתקלקל, נורה שנשרפה, או נזק שנגרם עקב שימוש בלתי סביר, יחולו לרוב על השוכר.
הכלל החשוב הוא זה: אם התקלה נגרמה עקב רשלנות, שימוש לא סביר או מעשה של השוכר, השוכר יישא באחריות. אם מדובר בבלאי טבעי של הדירה או של מערכותיה, אין הצדקה להטיל את עלות התיקון על השוכר.
בטוחות וערבויות בהסכם שכירות
סעיף הבטוחות הוא אחד הסעיפים החשובים ביותר בהסכם השכירות. המשכיר ירצה לקבל כמה שיותר ביטחון לכך שדמי השכירות ישולמו, שהדירה תוחזר במצב תקין, ושאם ייגרם נזק תהיה לו דרך מעשית להיפרע. השוכר, מטבע הדברים, יעדיף למסור כמה שפחות בטוחות, ובוודאי שלא להכביד על עצמו מבחינה כלכלית.
להלן הבטוחות המקובלות, לפי סדר חוזקן מבחינת המשכיר:
ערבות בנקאית
ערבות בנקאית היא אחת הבטוחות החזקות ביותר עבור המשכיר. מבחינתו, מדובר בבטוחה הקרובה ביותר לכסף מזומן, משום שבכפוף לתנאי הערבות ניתן לממש אותה מול הבנק.
החיסרון המרכזי הוא מבחינת השוכר, שנדרש בדרך כלל להעמיד סכום כסף או מסגרת אשראי בבנק לצורך קבלת הערבות. לכן, אף שמדובר בבטוחה חזקה מאוד, לא תמיד היא מעשית או מוסכמת בין הצדדים.
שטר חוב בחתימת ערבים
שטר חוב הוא בטוחה נפוצה מאוד. במסגרת שטר החוב נקבע סכום מסוים, והשוכר ולעיתים גם ערב אחד או שניים חותמים עליו.
מבחינת המשכיר, שטר חוב אינו חזק כמו ערבות בנקאית, משום שמימושו מחייב בדרך כלל נקיטת הליכים מתאימים, לרבות פנייה ללשכת ההוצאה לפועל והתמודדות עם התנגדויות אפשריות. עם זאת, לשטר חוב יש יתרון חשוב: כאשר חתומים עליו ערבים רציניים, הוא יוצר מנוף לחץ משמעותי על השוכר.
לכן, אם עושים שימוש בשטר חוב, רצוי שהערבים יהיו צדדים שלישיים בעלי יכולת כלכלית ממשית, ולא בהכרח רק בני משפחה קרובים של השוכר.
שיק ביטחון
שיק ביטחון הוא בטוחה חלשה יחסית. אף ששוכרים רבים מעדיפים למסור שיק ביטחון במקום ערבות בנקאית או שטר חוב, מבחינת המשכיר מדובר בבטוחה מוגבלת.
אם מתעוררת מחלוקת, מימוש השיק עשוי לחייב הליכים משפטיים או הליכי הוצאה לפועל, ואין בו ערבים נוספים מלבד בעל החשבון שמסר את השיק. לכן, שיק ביטחון לבדו לא תמיד מספק הגנה מספקת למשכיר.
האם ניתן לשנות הסכם שכירות?
בהחלט. כל הסכם, לרבות הסכם שכירות, ניתן לשינוי כל עוד שני הצדדים מסכימים לכך. אין חובה לקבל כל סעיף כפי שהוא, ואין לראות בהסכם שנשלח לחתימה מסמך שאינו ניתן למשא ומתן.
עם זאת, כל שינוי חייב להיעשות בצורה ברורה, רצוי בכתב, ולא באמצעות הבנות בעל פה בלבד. כאשר מדובר בדירה, כסף, ערבויות וזכויות שימוש בנכס, אין מקום להסתמך על אמירות כלליות או על הבטחות שלא הועלו על הכתב.
לפני שחותמים, קוראים
אני מפציר בכל משכיר ובכל שוכר לקרוא את הסכם השכירות במלואו לפני החתימה. לא לדלג על סעיפים שנראים טכניים, לא להניח שמדובר בנוסח סטנדרטי, ולא לחתום מתוך לחץ.
לכל הפחות, כאשר יש סעיפים שאינם ברורים, בטוחות משמעותיות, אופציה, אפשרות יציאה מוקדמת, שיפוצים, תיקונים או התחייבויות חריגות, כדאי לפנות לעורך דין שיסביר את המשמעות המשפטית והמעשית של ההסכם.
השורות הקטנות הן לא פעם המקום שבו מסתתרים הדברים הגדולים באמת.
דיור נעים ובהצלחה.
אין באמור לעיל משום ייעוץ משפטי מחייב, אלא מידע כללי ואינפורמטיבי בלבד. כל מקרה צריך להיבחן לפי נסיבותיו.